原標(biāo)題：收房后未入住 業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)成被告

收房后一直沒入住，要交物業(yè)費(fèi)嗎？記者昨日獲悉，武昌一樓盤業(yè)主曾先生被物業(yè)公司告上法庭，最終被判補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)1萬多元，還要交3000元違約金。

曾先生2007年買了武昌徐東一樓盤，簽購房合同時(shí)，也簽了前期物業(yè)服務(wù)合同。合同約定，曾先生在交房后就要繳納物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用每月是3元/平方米，逾期一天按欠費(fèi)總額的千分之五承擔(dān)違約金。

2009年曾先生辦了收房手續(xù)，由于種種原因一直沒入住，空置至今，物業(yè)費(fèi)只交至2011年6月30日。曾先生認(rèn)為，2011年武漢市出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，新房交付一年無人入住，物業(yè)費(fèi)應(yīng)打七折。而物業(yè)不同意，認(rèn)為曾先生應(yīng)執(zhí)行合同全額交物業(yè)費(fèi)，為此將曾先生告上法院，要求補(bǔ)交2011年至2013年3月31日拖欠的1萬多元物業(yè)費(fèi)，并賠償1萬多元違約金。

一審法院認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)打七折只限交付后第一年，曾先生應(yīng)履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定，全額交物業(yè)費(fèi)，因此判物業(yè)勝訴。曾先生提出上訴，認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行管理職責(zé)，小區(qū)內(nèi)隨處可見違章建筑，并且隨意改變小區(qū)結(jié)構(gòu)布置，在物業(yè)服務(wù)不到位情況下，應(yīng)該將物業(yè)費(fèi)打七折。

二審法院認(rèn)為，物業(yè)對違規(guī)搭建進(jìn)行過溝通與勸阻，并送達(dá)過整改通知單，也履行了小區(qū)保安、保潔、綠化等物業(yè)管理職責(zé)，曾先生以長期沒住為由，要求少交物業(yè)費(fèi)，沒有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)按合同約定補(bǔ)交1萬多元物業(yè)費(fèi)。對合同約定的違約金，法院認(rèn)為過高，酌定由曾先生負(fù)擔(dān)3000元違約金。

房產(chǎn)律師張?jiān)谌~表示，曾先生敗訴的核心是簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中有了明確交物業(yè)費(fèi)約定，這樣的合同條款，市民購房時(shí)多數(shù)都會(huì)碰到；如果像曾先生這樣收房后打算長時(shí)間不入住，最好在簽合同時(shí)與物業(yè)方協(xié)商物業(yè)費(fèi)事宜，免得后期引起糾紛。（記者馬振華實(shí)習(xí)生鄭夏怡）

評論員評論：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是物業(yè)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。

物業(yè)費(fèi)實(shí)際是對共用區(qū)域服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用。《物權(quán)法》第72條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)力，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。因此，業(yè)主不得以未入住為由，不交或減免物業(yè)管理費(fèi)用。

權(quán)利和義務(wù)相統(tǒng)一是法律的基本原則。業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，其中最基本的義務(wù)就是及時(shí)、足額繳納物業(yè)費(fèi)。

《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”；第112條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！睒I(yè)主欠費(fèi)應(yīng)繳納違約金。

關(guān)于違約金數(shù)額，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，從其約定。如果沒有約定遲延繳納物業(yè)費(fèi)的，違約金數(shù)額，可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》。按照拖欠物業(yè)費(fèi)總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。