1、什么是物業(yè)管理？

答：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 

2、什么是業(yè)主？  

答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書(shū)、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

3、如何成立業(yè)主大會(huì)，什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？

答：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

4、業(yè)主大會(huì)的成立條件是什么？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之五十以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

新建物業(yè)達(dá)到上款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

5、條例對(duì)成立業(yè)主大會(huì)籌備組作了什么規(guī)定？

答：符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面要求后二十日內(nèi)，會(huì)同區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。

6、業(yè)主大會(huì)籌備組由哪些人員組成？

答：業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，其中，業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十。

7、業(yè)主大會(huì)會(huì)議有哪幾種形式？會(huì)議召開(kāi)的有效條件是什么？

答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議有兩種形式：一種是采用集體討論的形式，另一種是采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，不論何種形式，均應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)如何確定？

答：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積如何確定？

答：專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣合同記載的面積計(jì)算。

10、哪些事項(xiàng)必須由業(yè)主共同決定？

答：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(2)制定和修改管理規(guī)約；

(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(5)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定前款第5項(xiàng)、第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

11、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的基本內(nèi)容有哪些？

答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件、業(yè)主投票權(quán)的確定方法等事項(xiàng)。

12、管理規(guī)約的基本內(nèi)容有哪些？

答：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

 

13、對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)有什么要求？

答：業(yè)主委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成，業(yè)主委員會(huì)在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

14、業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)如何遞補(bǔ)？

答：選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。

15、分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，能否成立業(yè)主大會(huì)？

答：分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)達(dá)到首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)成員，以后各期交付使用時(shí)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則增選成員。

16、業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行哪些職責(zé)？

答：業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

(3) 聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(4)組織籌集專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用；

(5)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

(6)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選；

(7)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；

(8)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；

(9)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

17、業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？

答：業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章；

(2)具有完全民事行為能力；

(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

(4)身體健康，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織能力；

(5)能保證必要的工作時(shí)間；

(6)本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

18、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)如何備案？

答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提交下列資料：

(1)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的書(shū)面報(bào)告；

(2)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

(3)業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。

業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

19、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)如何解決?

答：業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支。經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用的辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

20、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議怎樣組成？

答：物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織召集，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政部門(mén)等各方代表組成。

21、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議著重解決哪些問(wèn)題？

答：(1)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；

(2)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；

(3)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問(wèn)題；

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；

(5)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。

22、什么是前期物業(yè)管理？

答：前期物業(yè)管理是指業(yè)主未成立業(yè)主大會(huì)和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

23、住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用什么方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

答：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

24、完成招投標(biāo)工作有哪些規(guī)定時(shí)限？

答：住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

(1)預(yù)售的，在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前；

(2)現(xiàn)房出售的，在出售之日起三十日前；

(3)非出售的，在交付使用之日起九十日前。

25、物業(yè)管理用房的配置標(biāo)準(zhǔn)及用途有哪些規(guī)定？業(yè)主委員會(huì)辦公用房如何安排？

答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二至千分之三的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；三萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

業(yè)主委員會(huì)的辦公用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理用房中安排，其建筑面積不少于二十平方米。

26、辦理物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料？

答：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

(4)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

27、物業(yè)竣工在什么條件下才能交付？物業(yè)服務(wù)費(fèi)如何交納？

答：物業(yè)竣工驗(yàn)收合格且符合合同約定交付條件的，方可交付物業(yè)買(mǎi)受人。

物業(yè)交付買(mǎi)受人后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買(mǎi)受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

建設(shè)單位送達(dá)書(shū)面入住通知后，物業(yè)買(mǎi)受人在限定期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，由物業(yè)買(mǎi)受人返還建設(shè)單位墊付的費(fèi)用。

建設(shè)單位限定物業(yè)買(mǎi)受人辦理收房手續(xù)的時(shí)間不得少于二個(gè)月。

28、對(duì)建設(shè)單位的保修責(zé)任有哪些規(guī)定？

答：建設(shè)單位在物業(yè)交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人提供質(zhì)量保證書(shū)，并按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

29、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪些？

答：物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容應(yīng)該包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)管理用房、合同期限和違約責(zé)任等。

30、條例對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同行為有什么制約？

答：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)服務(wù)合同。一方違約，另一方可以依照物業(yè)服務(wù)合同追究違約方的責(zé)任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用等方式拒不履行合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同。

31、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括哪些？

答：（1）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（2）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

（3）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；

（4）物業(yè)裝飾裝修的管理；

(編輯：)