(2009年12月23日南昌市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò)

2010年3月31日江西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議批準(zhǔn))

目 錄

第一章 總則

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章 法律責(zé)任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。

建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物價(jià)、公安、環(huán)境保護(hù)、民政、城市管理行政執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作。

第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第六條 市和區(qū)、縣人民政府對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)組織整治改造，逐步推行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求；

（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定前款第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之五十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

新建物業(yè)達(dá)到前款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第十四條 符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面要求后二十日內(nèi)，會(huì)同區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。

業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，其中，業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于十五日。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）和已籌集的專項(xiàng)維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件。

第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（三）根據(jù)業(yè)主名冊(cè)確認(rèn)業(yè)主身份；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)和第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會(huì)籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。

第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見(jiàn)形式的，可以按照幢或者單元為單位，推選一名業(yè)主負(fù)責(zé)收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見(jiàn)，提交業(yè)主大會(huì)。

第十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式、召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件、業(yè)主投票權(quán)的確定方法等事項(xiàng)。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（三）聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）組織籌集專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用；

（五）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選；

（七）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；

（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)不履行上述第二項(xiàng)、第六項(xiàng)職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。

分期開發(fā)的物業(yè)達(dá)到首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)成員，以后各期交付使用時(shí)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則增選成員。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）身體健康，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織能力；

（五）能保證必要的工作時(shí)間；

（六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提交下列資料：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的書面報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（三）業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。

業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十三條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其成員資格自行終止。

有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

（一）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（二）有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（三）任職期間，被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出